Strata Title vs SHM: Mana yang Lebih Aman untuk Investasi Properti?

Salah satu pertanyaan yang paling sering muncul dari investor properti pemula: aman tidak, beli apartemen dengan Strata Title? Jawabannya tergantung pada apa yang Anda beli dan untuk tujuan apa.

SHM: Kepemilikan Paling Kuat di Indonesia

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah bentuk kepemilikan properti paling kuat yang ada. Pemegang SHM memiliki hak penuh atas tanah dan bangunan di atasnya, tanpa batas waktu dan tanpa syarat khusus.

Karakteristik utama SHM:

• Tidak dibatasi waktu: berlaku selamanya dan dapat diwariskan
• Kepemilikan penuh atas tanah: bukan hanya bangunan
• Nilai agunan tertinggi: bank memberikan LTV hingga 70-80%
• Mudah diperjualbelikan: proses balik nama relatif lebih sederhana
• Hanya untuk WNI: warga negara asing tidak dapat memiliki SHM

Strata Title: Kepemilikan Unit dalam Gedung Bertingkat

Strata Title adalah sertifikat kepemilikan atas satuan unit dalam gedung bertingkat. Pemilik memiliki unit spesifik, sementara lobby, lift, dan fasilitas gedung dimiliki bersama secara proporsional.

• Dibatasi waktu: umumnya 30 tahun, dapat diperpanjang hingga 20 tahun
• Kepemilikan unit, bukan tanah
• Ada biaya IPL: Iuran Pengelolaan Lingkungan bulanan
• Bisa dimiliki WNA: dalam kondisi tertentu
• Nilai agunan lebih rendah: bank biasanya memberikan LTV 60-70%

Untuk investasi kost jangka panjang, SHM memberikan fleksibilitas yang tidak dimiliki Strata Title. Saat ingin menjual, pasar pembeli SHM jauh lebih luas.

Perbandingan untuk Investasi Kost

Kemudahan Pembiayaan

Jika Anda berencana menggunakan KPR, perbedaan LTV antara SHM dan Strata Title sangat nyata:

• Properti SHM Rp 700 juta: bank bisa membiayai hingga Rp 560 juta (LTV 80%)
• Properti Strata Title Rp 700 juta: bank membiayai maksimal Rp 490 juta (LTV 70%)

Perbedaan Rp 70 juta dalam satu transaksi bisa sangat signifikan bagi investor yang mengandalkan leverage.

Nilai Jual Kembali

Kost dengan SHM memiliki pasar yang lebih luas saat exit karena dapat dijual ke end-user, tidak ada kekhawatiran soal perpanjangan hak, dan lebih menarik bagi investor konservatif.

Biaya Kepemilikan Jangka Panjang

Properti Strata Title membawa biaya rutin yang tidak ada pada SHM: IPL bulanan Rp 500 ribu hingga Rp 5 juta tergantung gedung, sinking fund untuk renovasi gedung besar, dan risiko kualitas manajemen gedung yang berpengaruh pada nilai properti.

Kapan Strata Title Tetap Masuk Akal?

Ada kondisi di mana Strata Title tetap menarik:

• Lokasi premium yang tidak tersedia dalam bentuk SHM (pusat kota Jakarta)
• Harga lebih terjangkau, bisa 20-30% lebih murah dari rumah SHM di lokasi yang sama
• Fasilitas gedung yang mendongkrak harga sewa: kolam renang, gym, security 24 jam
• Developer dengan rekam jejak manajemen gedung yang solid

Due Diligence Sebelum Membeli

Terlepas dari jenis sertifikat, langkah ini wajib dilakukan:

• Verifikasi keaslian sertifikat di BPN
• Pastikan tidak ada sengketa atau hak tanggungan yang masih aktif
• Periksa IMB dan kesesuaiannya dengan kondisi fisik bangunan
• Konsultasikan dengan notaris atau PPAT independen sebelum menandatangani

Biaya notaris sekitar 0,5-1% dari nilai transaksi adalah investasi yang sangat sepadan untuk ketenangan pikiran jangka panjang.